시가화 조정구역에서 주택을 짓기 위한 대출 현실과 주의할 점

지금 살고 있는 맨션을 매각하고 교외의 넓은 집에서 살고 싶은 꿈을 이루기 위해 단독주택 건설을 진행하고 있습니다.

예산적인 문제로 도쿄가 아닌 교외 쪽으로 나갈 수 밖에 없었고, 가격이 싼 토지를 발견해 계약까지 진행했습니다.

다만 현재 계약한 토지는 일반적인 주택지와 달리 시골처럼 집이 드문드문 세워져 있는 시가화 조정구역입니다.

시가화 조정구역과 시가화 구역에 대한 차이점과 시가화 조정구역에서 주택론 실행시 은행 선택에 제한적인 면이 있어 그 점에 대해 공유합니다.

시가화 구역과 시가화 조정구역의 차이

일본에서는 토지가 크게 **시가화 구역(市街化区域)**과 **시가화 조정구역(市街化調整区域)**으로 나뉩니다.

1. 시가화 구역
   이미 도시화가 진행된 지역으로, 인프라(도로, 수도, 전기 등)가 정비되어 있어 건축이 비교적 자유롭습니다.
   주택뿐만 아니라 상업 시설, 공공시설 등도 쉽게 건설할 수 있는 지역입니다.
2. 시가화 조정구역
   원칙적으로 도시의 무분별한 확장을 막기 위해 설정된 지역입니다.
   개발이 엄격히 제한되며, 일정한 조건을 충족하지 않으면 주택을 건설할 수 없습니다.
   지역에 연고가 있거나 본래 토지 소유자의 경우 건축이 가능하다고 하나 일정한 조건을 만족하는 경우 연고가 없는 사람도 건축이 가능합니다.
   하지만 지역별로 건축 조건이 너무 달라 하우스메이커나 공무점에서 약 30~40만엔으로 구약소에 신청절차를 대행해줍니다.

시가화 조정구역에서 인터넷 은행 이용이 어려운 이유

일본 인터넷 은행의 최저금리는 0.3% 정도로 일반적으로 길거리에 보이는 영업점을 가지고 있는 은행과 달리 매우 낮은 금리를 자랑합니다.

하지만 시가화 조정구역에서는 인터넷 은행의 대출이 불가능한 경우가 많습니다.

1. 담보 가치 평가의 어려움
   인터넷 은행은 주택 담보 대출 심사 시 표준화된 기준을 적용합니다.
   시가화 조정구역의 경우, 건축 규제가 많고 유동성이 낮아 일반적인 부동산보다 담보 가치 평가가 어려워 리스크를 고려해 대출을 제한하는 경우가 많습니다.
2. 건축 허가 문제
   상기 문제로 인해 시가화 조정구역에서는 건축이 제한되는 경우가 많습니다.
3. 일반 은행 대비 유연성 부족
   인터넷 은행은 영업점이 없는 대신 온라인으로 대출 심사를 진행하는데, 특수한 조건이 붙는 토지（예: 조정구역 내 토지）에 대한 개별 심사가 어렵습니다.
   일본의 메가뱅크（三菱UFJ, みずほ, 三井住友 등）도 심사를 꺼리는 경우가 간혹 있어 지방은행이나 신용금고를 이용하게 되는 경우도 있습니다.

주택론 사전심사 결과

결론적으로 말하면 저는 인터넷 은행은 물론 메가뱅크에서도 대출 신청이 쉽지 않았기에 결국 지역 연고의 은행에 심사를 받았고 다행히 론 실행이 가능하다는 연락을 받았습니다.

결론

시가화 조정구역에서 주택을 짓는 것은 일반적인 시가화 구역과 비교했을 때 여러 가지 제약이 따릅니다.

특히 초저금리의 인터넷 은행의 주택론을 이용할 수 없는 경우가 많아 기본적으로 인터넷 은행의 금리보다 0.3~0.5% 높은 기본 금리에서 시작해야 하는 점이 단점입니다.